Dans un correctif sur les fuites

Wong montrant une fuite dans le plafond de sa nouvelle maison. — AZHAR MAHFOF/L'étoile

BEAUCOUP de gens investissent leurs économies et consacrent une grande partie de leur revenu mensuel à l'achat d'une maison de leurs rêves.

Ils ont hâte d'emménager dans la maison et de profiter du confort pour lequel ils ont travaillé dur.

Cependant, tout le monde ne connaît pas cette situation idéale.

Devenir vert : la moisissure sur le mur peut endommager une structure et est dangereuse pour la santé.

Le conférencier Dr Wong Ya Ping, 56 ans, a obtenu les clés de sa maison d'un million de ringgits il y a près de trois ans, mais n'a pas pu emménager en raison d'un problème de fuite non résolu.

Wong a déclaré qu'il y avait des signes d'humidité dans la zone du porche le jour où il a reçu les clés en mars 2020.

Étant donné que le problème s'est produit pendant la période de responsabilité des défauts de la propriété, il a déposé une plainte auprès du promoteur.

Les entrepreneurs du promoteur ont identifié la fuite et ont essayé de la réparer à quatre reprises, mais le problème persiste jusqu'à aujourd'hui.

Wong, de Cyberjaya, est coincé dans la situation car il est incapable d'emménager ou de louer la propriété et pourtant, il doit encore rembourser le prêt au logement.

"La location de la propriété est d'environ 3 500 RM par mois, donc mes pertes s'élèvent actuellement à plus de 100 000 RM.

"La période de responsabilité en cas de défaut se termine ce mois-ci (février).

"Je ne sais pas comment mon problème sera résolu", a-t-il déclaré.

Un signe typique de défaillance de l'étanchéité est l'efflorescence ou la présence de dépôts minéraux solubles sur le béton.

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Il a pensé à porter l'affaire devant le Tribunal de gestion du logement et des copropriétés pour une solution rentable, mais il est conscient de ses limites.

"Même si le résultat est en ma faveur, le promoteur peut déposer une demande de contrôle judiciaire, ce qui m'obligera à désigner un avocat pour défendre l'affaire au civil.

"Malgré avoir payé la propriété, je suis maintenant obligé de dépenser plus d'argent pour m'assurer qu'elle est en bon état pour l'habitation, ce qui est gênant et injuste. Un imageur thermographique infrarouge est un outil utile pour trouver la source d'une fuite.

"Même si je décide de porter l'affaire devant les tribunaux, je risque de ne pas gagner l'affaire et de me retrouver avec une maison défectueuse et de perdre plus d'argent.

"Le développeur prétend suivre une conception approuvée par les architectes et les ingénieurs tout en essayant de résoudre le problème pendant la période de responsabilité pour défaut, et je crains qu'il ne se libère du problème une fois la période de responsabilité terminée", a déclaré Wong.

Vivant actuellement dans une unité en copropriété, il croit que le problème des fuites dans les développements en copropriété est pire.

"Je suis membre de la cogestion de la copropriété et conscient de l'augmentation des plaintes pour fuites dans de nombreux lotissements en copropriété.

« Les directions d'immeubles, qui veillent à l'entretien des parties communes, s'enlisent dans des plaintes liées à des fuites inter-unités.

"Mais la cause profonde du problème est la mauvaise qualité de fabrication, qui devrait incomber au promoteur et à ses sous-traitants", a-t-il déclaré.

Des dizaines de plaintes

Le nombre de cas de fuites entre les étages dans les développements des strates de la vallée de Klang est en augmentation.

En fait, il a plus que doublé au cours des dernières années.

Selon les données du ministère du Développement du gouvernement local, la mairie de Kuala Lumpur (DBKL) a reçu 1 265 rapports l'année dernière, contre 489 rapports en 2018.

De même, toutes les autorités locales de Selangor ont enregistré cumulativement 1 318 signalements en 2021, contre 778 signalements en 2017.

Kuan You Wai, membre du comité d'étanchéité du Département des normes de Malaisie, a déclaré qu'il s'agissait de la deuxième plainte la plus fréquemment reçue par le Strata Management Tribunal. Kuan affirme que si une fuite n'est pas traitée rapidement, elle peut causer des dommages irréversibles à un bâtiment.

La plainte la plus reçue concerne les frais de maintenance impayés.

Kuan a expliqué que les fuites entre les étages étaient déterminées par la présence d'humidité, d'humidité ou de pénétration d'eau, et que de telles plaintes devaient être traitées immédiatement.

"Si le problème n'est pas traité rapidement, il peut causer des dommages irréversibles au bâtiment et d'éventuels problèmes de santé.

"Il y aura une dégradation accélérée des matériaux de construction et des structures au fil du temps.

"Cela pourrait déclencher de la corrosion sur les barres métalliques qui soutiennent les structures en béton, réduisant ainsi la résistance et l'intégrité de la structure du bâtiment.

"Cela entraînera également une dégradation des matériaux organiques comme le plâtre et le papier peint, ainsi que des fissures sur les murs et les plafonds", a-t-il ajouté.

Concernant les facteurs de santé, Kuan a déclaré qu'il avait été prouvé que l'humidité était associée à une mauvaise hygiène, à la qualité de l'air intérieur et à l'infestation de moisissures.

Malheureusement, les problèmes de fuite entre les étages ne sont pas faciles à résoudre car ils impliquent de nombreuses parties, à savoir le propriétaire de l'unité concernée, le propriétaire de l'unité causale probable et l'organe de gestion ; avec un ou plusieurs d'entre eux devant supporter les frais de réparation en fonction de la ou des causes contributives, a-t-il déclaré.

La procédure d'exploitation standard pour traiter ces questions est prescrite dans le règlement de 2015 sur la gestion des strates (maintenance et gestion) (SMR).

Kuan a déclaré que tout différend pouvait être soulevé avec le commissaire aux bâtiments au niveau du conseil local et que les dispositions de la loi de 2013 sur la gestion des strates (SMA) suivaient.

Le commissaire aux bâtiments de l'hôtel de ville de Kuala Lumpur, Muhammad Hafizi Rosli, a déclaré qu'il y avait une clause dans SMA 2013, qui stipulait que les gestionnaires d'immeubles et les voisins qui n'avaient pas coopéré à une enquête et à une rectification pourraient faire l'objet d'actions punitives, dont 50 000 RM ou trois ans. ' prison, ou les deux, en cas de condamnation.

Cependant, il a déclaré que personne n'avait été condamné jusqu'à présent.

"Quoi qu'il en soit, il y a une faille dans la loi.

"En cas de condamnation, la partie concernée ne sera que punie mais le problème de fuite ne sera pas résolu, ce qui va à l'encontre de son objectif", a-t-il déclaré.

Causes possibles

Kuan, qui a enquêté sur les fuites entre les étages et a été appelé comme témoin expert dans plusieurs affaires judiciaires liées à cette question, a déclaré que les conduites d'eau domestiques et les défaillances d'étanchéité étaient les causes les plus courantes.

"Les bâtiments avec des conduites d'eau en plastique et des conduites d'eau en métal délabrées ont tendance à éclater facilement sous une pression d'eau dangereuse.

"Ce problème peut être résolu avec une meilleure plomberie et un meilleur entretien conformément aux directives techniques uniformes sur la réticulation de l'eau et les systèmes de plomberie de la Commission nationale du service de l'eau (SPAN).

"Les autres causes courantes de fuites d'eau sont les murs extérieurs fissurés et le mastic de fenêtre délabré", a-t-il ajouté.

Kuan a déclaré que la cause d'une fuite pouvait être identifiée en observant la consistance de l'eau qui goutte.

Si l'égouttement n'était pas constant, Kuan a déclaré que la source pourrait provenir du toit, des tuyaux de descente d'eau de pluie, des gouttières, des fissures dans les murs extérieurs, de la condensation des fils de cuivre d'un climatiseur, d'un climatiseur qui fuit et d'une fuite d'air.

"Si l'égouttement est rapide, il s'agit probablement d'une conduite d'eau domestique.

"Si les gouttes étaient constantes et avec une odeur nauséabonde, cela pourrait provenir d'un tuyau d'évacuation.

"Si l'égouttement constant n'était ni rapide ni nauséabond mais une efflorescence (présence de dépôts minéraux solubles sur le béton), il pourrait s'agir d'un défaut d'étanchéité", a-t-il déclaré.

Il a expliqué que cela pouvait être vérifié en effectuant un test d'inondation dans la zone humide - en bloquant temporairement le tuyau d'évacuation, en remplissant la zone d'eau et en surveillant le niveau d'humidité avec un humidimètre pendant les prochaines 24 heures.

"La cartographie de l'humidité peut être effectuée sous la zone humide ou sur les murs des zones humides.

"S'il y a une augmentation apparente de la lecture de l'humidité, cela montre que l'imperméabilisation a échoué", a déclaré Kuan, qui a 20 ans d'expérience en tant qu'entrepreneur en réparation et réhabilitation.

Il a noté qu'il existait également des normes d'inspection et de test ainsi que des outils de détection de fuites tels que l'imageur thermographique infrarouge, l'endoscope, les tests de manomètre, le scanner mural et le détecteur de fuite acoustique, entre autres, qui pourraient être utilisés.

Faire face au problème

Un gestionnaire d'immeuble, qui voulait être connu uniquement sous le nom de Shane, a déclaré que les propriétaires étaient frustrés d'avoir à faire face à de tels problèmes, y compris dans les développements haut de gamme.

Il a déclaré que certaines unités de luxe au prix d'environ 1 million de RM ont commencé à avoir des problèmes de fuites d'eau et d'infiltration en moins de cinq ans.

"Les promoteurs s'en lavent les mains après la fin de la période de responsabilité en cas de défaut et le fardeau de résoudre ces problèmes est transféré à la gestion de l'immeuble.

"Les propriétaires concernés expriment souvent leurs frustrations à la direction de l'immeuble, bien que la source du problème provienne d'unités privées.

"Beaucoup ne connaissent pas le SMR 2015 et ils s'attendent à ce que la gestion de l'immeuble corrige la situation.

"Les résidents doivent comprendre que les fonds gérés par une gérance d'immeuble ne peuvent pas être utilisés à des fins individuelles", a-t-il déclaré.

Shane a déclaré qu'un manque d'experts dans le domaine rendait également difficile l'exécution efficace des travaux de réparation.

"Souvent, le plan de plomberie donné par le promoteur n'est qu'un guide de base et différent de la conception réelle.

"Les entrepreneurs en réparation et les plombiers qui effectuent le travail utilisent souvent la méthode des essais et des erreurs, au lieu de trouver la cause première avant la réparation.

"Les gestionnaires d'immeubles dépendent des entrepreneurs en réparation et des plombiers pour aider à résoudre le problème", a-t-il ajouté.

Le gestionnaire immobilier Evon Wooi, qui supervise 11 propriétés stratifiées à Penang, a confirmé que les fuites entre les étages devenaient très courantes et qu'elles se produisaient même dans certains développements plus récents.

Elle a déclaré que de nombreux propriétaires signaleraient le problème au promoteur pour qu'il le répare dans le délai de responsabilité pour défaut, qui était généralement de 24 mois après la vacance de la possession.

Cependant, elle a dit que certains étaient malheureux car le problème de fuite n'est apparu qu'après la fin de la période de responsabilité pour les défauts et les propriétaires ont dû supporter le coût de la réparation.

"Même si une fuite est détectée pendant la période de responsabilité pour défaut, les sous-traitants du promoteur appliquent parfois une solution temporaire qui ne dure pas longtemps, et au moment où le problème réapparaît, la période de responsabilité pour défaut est terminée", a-t-elle déclaré.

D'après son expérience, Wooi a déclaré qu'environ trois cas sur 10 signalés seraient difficiles à résoudre.

"Si la partie responsable refuse de coopérer et ne fait aucun effort pour remédier au problème dans le délai imparti, j'obtiendrai trois devis distincts pour les travaux de réparation et je les lui soumettrai pour examen.

"Je leur donnerai encore sept jours pour que leur propre entrepreneur fasse le travail, à défaut de quoi, je nommerai l'entrepreneur qui a donné le devis le plus bas pour commencer les travaux, à condition que le travail puisse être fait sans avoir accès à l'unité ci-dessus.

"Le coût sera inclus dans leur prochaine facture d'entretien.

"Cependant, si les travaux de réparation ne peuvent être effectués qu'avec un accès à l'autre unité, l'affaire doit être portée devant le tribunal pour obtenir une ordonnance", a-t-elle précisé.

Elle a ajouté que le ministère du Développement des collectivités locales devait veiller à protéger les intérêts de l'acheteur, qui dépendait du promoteur immobilier pour une maison de qualité raisonnable.

Tags / Mots clés: imperméabilisation , fuites d'eau , plafond ,

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